市場に出回る中古マンションはさまざまな理由で売りに出されています。
ライフスタイルの変化による住み替えや、転勤や地方移住のための売却など、通常の理由であれば良いのですが、なかにはあまり良いとはいえない理由で売りに出されているものもあります。
たとえば耐震基準に不安があるため今後の地震に備えて住み替える場合や、修繕積立金が不足していて大規模修繕が実施できていない場合などです。
この記事では中古マンションを購入するときに、立地や価格以外にも注意しなければならないポイントについてまとめました。
中古マンション選びに失敗しないように、事前に確認しておくことをおすすめします。
◆ポイント１：耐震基準
まず、初めにご紹介するポイントは耐震基準です。
地震大国である日本は昔から建物に対して厳格な耐震基準を設けてきました。
しかし災害の規模が大きくなるたびに繰り返し基準を見直し、より厳しいものへと改定しています。
中古マンションを購入する場合、耐震基準はどういった影響を与えるのでしょうか？
新耐震基準
新耐震基準とは、1981年6月より施行されている現行の耐震基準です。
震度5強程度の中規模地震では建物が軽微な損傷を負う程度、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊を免れるよう基準が設けられています。
これ以前の旧耐震基準では震度5強より大きな地震に対する定めは設けられておらず、建築基準法の改定によってより厳しい基準が課せられることになりました。
そのきっかけは1978年に発生した宮城県沖地震だとされてます。
マグニチュード7.4の地震は仙台市内で震度5を観測し、28名の死者と約7400戸の住宅の全半壊が発生しました。
この地震を教訓として、建築基準法が改定されました。
新耐震基準はフラット35住宅ローンを利用する際に必要な、技術基準の適用条件のひとつとなっています。
つまり新耐震基準をもとに建築された建物でなければ融資を受けることができません。
さらに自宅を購入したときに受けられる住宅ローン減税の適用条件にもなっているので、新耐震基準かどうかは中古マンションを購入するうえで必ず確認しておかなければならないポイントです。
旧耐震基準
現行の新耐震基準に改定される以前に使用されていた基準です。
1950年から改定の1981年まで、約30年ほど採用されていました。
当時は10年に1度発生するとされていた震度5強程度の地震の揺れでも家屋が倒壊・崩壊しないことを基準にしています。
築年数が40年を超える建物はこの旧耐震基準をもとに建築されているため、耐震診断をおこなって必要な耐震補強工事をおこなうことが望ましいとされています。
しかし旧耐震基準のままでも違法となる訳ではないので、多くの中古マンションではそのままとなっているのが現状です。
◆ポイント２：共用設備
共同住宅である中古マンション選びでは、駐車場や自転車置き場、エントランスやゴミ置き場などの共用設備も確認が必要なポイントです。
なぜなら各居室内の内装などは、所有者の意思で自由に改装できますが、共用設備は管理組合を中心に他の所有者と協力して維持・管理をしていく必要があるためです。
共用設備の管理状況を確認することで、住人の質や住みやすさを知ることができます。
エントランス
中古マンションでもっとも人の目に触れる場所がエントランスです。
一番目立つところだからこそ、マンションの管理状況が現れやすいといえます。
たとえばガラス扉のヒビや照明の管球切れがそのまま放置されていたり、フロアが汚れていたり、集合ポスト付近にチラシが散乱しているなどの場合は、適切な管理がおこなわれていない可能性が高いです。
ゴミ置き場
ある程度の規模のマンションになると、共同のゴミ置き場を共用設備として設置しています。
24時間いつでもゴミを捨てることができる点は非常に魅力的です。
そんなゴミ置き場では住人のマナーの良し悪しを関節的に垣間見ることができます。
指定のゴミ袋が使われていなかったり、分別がされていないものが多い場合は、マナーの悪い住人が多い証拠です。
さらに所定の手続きを取らずに出してしまった粗大ごみが回収されずに、そのまま残ってしまっている場合などは要注意です。
粗大ごみの放置はさらなる粗大ごみを呼び込み、近隣からも不法投棄される場所となってしまう懸念さえあります。
駐車場・自転車置き場
自転車置き場や駐車場などの使用料は、修繕積立金や管理費として使われることになります。
そのため自転車置き場や駐車場の利用者が少なく空き区画が多い場合は、将来修繕積立金の増額が必要になる可能性があります。
しかし空き区画を外部貸ししたり、カーシェアにスペースを貸し出すなど、積極的に対策を講じている場合は管理組合が機能している証拠ですので、安心できるといえるでしょう。
◆ポイント３：修繕積立金
中古マンションに適用される区分所有法の定めにより、区分所有者は月々決められた額の管理費や修繕積立金を支払っています。
しかし販売時に金額を安く設定してしまっていたり、修繕費の高騰などによって管理費や積立金不足にあえぐマンションは少なくありません。
購入を検討する前に確認しておくべきポイントといえるでしょう。
修繕積立金の適正値
月々の修繕積立金支払い額の目安は次のようになっています。
たとえば15階未満で延床面積が5,000㎡未満の場合、修繕積立金の平均は218円/㎡です。
延床面積が5,000～10,000㎡未満の場合の平均は202円/㎡になり、10,000㎡を超える場合の平均は178円/㎡になるとされています。
つまり規模が大きければ大きいほど設備の維持・管理業務や修繕を効率的におこなうことができるため、各々が負担する費用が軽くなるという訳です。
修繕積立金が安すぎる場合
前述の修繕積立金の適正額を大きく下回る場合も注意が必要です。
修繕積立金が安いと月々の負担が少ないため魅力的に感じてしまいますが、実はこの安さは販売を手掛けた不動産会社の戦略によるものです。
竣工当時、販売を促進したいが値引きはしたくない販売会社は、修繕積立金や管理費を安く設定することで長期的に支払いが少ないことを謳い文句に販売を進めていきました。
しかし修繕積立金を相場より安く設定したとしても、修繕費自体が安くなるわけではありません。
結果的に修繕費が不足してしまい、マンションの維持・管理業務に支障をきたしているという訳です。
こうなってしまうと修繕積立金が増額される可能性もあるので要注意です。
大規模修繕の実施状況
各マンションの管理組合では、適切な維持・修繕をおこなうために長期的な計画を立てています。
しかし前述のように資金の不足や修繕費用の高騰などの問題に直面したマンションでは、修繕計画の見直しや本来おこなうべき修繕を先送りにしている場合があります。
大規模修繕の範囲はエレベーターや貯水槽の保守点検や更新、エントランスや外壁の修繕など多岐にわたります。
適切な修繕が実施されていないと、外壁のひび割れから雨水が侵入して漏水が発生するなど、居室内にも被害が及ぶこともあります。
議事録や修繕記録を確認して、適切な修繕が実施されているのか必ず確認するようにしましょう。
◆まとめ
中古マンションを購入する際は、建物の安全性と適切な維持・管理がおこなわれているか、管理組合がしっかり機能しているかという点を重点的に確認するようにしましょう。
そうすることで販売図面だけではわからないマンションの本当の姿が見え、失敗するリスクを軽減できます。
中古マンション市場には日々魅力的な物件情報が追加されていきます。
今回ご紹介したチェックポイントを意識しながら、希望の条件に近い物件情報を比較してみてはいかがでしょうか？
